Legea nr. 77/2016 privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligațiilor asumate prin credite a urmarit să echilibreze situația consumatorilor care au fost afectați de existența dezechilibrului contractual, de creșterea gradului de îndatorare, de creșterea fulminantă a cursului de schimb al monedei în care a fost acordat creditul etc.
Tocmai acesta este și motivul pentru care ulterior Deciziilor Curții Constituționale care au lăsat la aprecierea suverană a judecătorului național interpretarea noțiunii de impreviziune, s-au adoptat de către Senat la 19.12.2018 o serie de amendamente menite să corijeze modalitatea de aplicare a Legii dării în plată.
Proiectul legislativ menționează că soluția revizuirii judiciare a contractului în vederea echilibrării și continuării sale este prioritară față de soluția încetării contractului care va fi dispusă doar în cazul unei imposibilități vădite a continuării sale.
Încetarea contractului este soluția cea mai drastică permisă pentru judecător în cazul în care constată că nu se poate revizui contractul.
Art. 21 Cod Procedură Civilă menționează obligația judecătorului de încercarea de împăcare a părţilor:
„(1) Judecătorul va recomanda părţilor soluţionarea amiabilă a litigiului prin mediere, potrivit legii speciale.
(2) În tot cursul procesului, judecătorul va încerca împăcarea părţilor, dându-le îndrumările necesare, potrivit legii.”
Aceasta este o obligație impusă judecătorului însă în acest caz în care părțile sunt reprezentate de consumator – profesionist, împăcarea părților este imposibil să se realizeze fără aportul direct, concret, al avocaților părților.
Darea în plată nu a avut impactul scontat la momentul elaborării actului normativ, însă existența cazurilor în care s-a ajuns la o reechilibrare a contractelor de credit au devenit din ce în ce mai frecvente.
Medierea nu s-a realizat prin intermediul avocatului părții direct cu Banca/instituția bancară.
Am recomandat clienților mei ca anterior introducerii Notificării de dare în plată să încerce o reechilibrare a contractului. Dacă răspunsul inițial din partea Băncii nu este cel mai favorabil pentru consumator, se introduce Notificarea de dare în plată.
În majoritatea covârșitoare a cazurilor Banca, în termenul de 10 zile, contestă Notificarea de dare în plată.
Creșterea înregistrată pe piața imobiliară a determinat însă un scenariu al dării în plată care este tot mai des acceptat de către bănci:
- consumatorul, prin eforturi proprii, efectuează diligențele necesare pentru găsirea unui potențial cumpărător al bunului imobil;
- Se solicită Băncii acordul pentru vânzarea bunului imobil pentru prețul negociat concomitent cu reducerea soldului care variază între 35% și 50%.
Nu se realizează o stingere integrală a obligațiilor asumate, însă în urma reducerii acceptate de către Bancă în multe situații suma rămasă de plată este suficient de mică încât să se soluționeze amiabil mai multe litigii având ca obiect darea în plată a bunurilor imobile.
Desigur că nu este situația ideală, însă până la momentul finalizării procesului legislativ privind modificarea Legii dării în plată prin promulgarea amendamentelor, această mediere pe care am realizat-o inclusiv în contractele de credit în Euro, nu doar pentru contractele de credit în CHF, a fost un răspuns adecvat pentru consumatorii care se află în imposibilitatea continuării contractului de credit în condițiile inițiale, existente la momentul semnării.
Articolul 118 din Statutul Profesiei de Avocat stabilește în sarcina avocatului obligația de a încerca în momentele oportune să își consilieze clientul cu privire la posibilitatea soluționării unui conflict pe cale amiabilă sau printr-o cale legală alternativă, aptă a proteja drepturile și interesele clientului.
Tocmai de aceea, creșterea înregistrată pe piața imobiliară coroborată cu presiunea modificării Legii de dare în plată determină un moment oportun pentru soluționarea amiabilă a litigiilor, fapt despre care trebuie informat și clientul în vederea obținerii celui mai favorabil rezultat.
Consider că un avocat bun este cel care depune toate diligențele pentru obținerea celui mai bun rezultat pentru clientul său, iar în anumite cazuri aceasta presupune medierea, negocierea.
Un avocat bun nu caută cu orice preț războiul în instanță. Un avocat bun este atent la practica judiciară, la evoluția procesului legislativ, la posibilitatea obținerii prin negociere a unui rezultat mai bun.
Au fost multe cazuri în care în urma Notificării de dare în plată consumatorii au optat pentru păstrarea bunului imobil și obținerea unei reduceri substanțiale din sold. Spre exemplificare, în ultimele 2 luni am avut mai multe dosare finalizate prin înțelegere amiabilă (Tulcea, Constanța etc).
Un avocat bun trebuie să fie vigilent, să cunoască situația exactă a clientului său pentru a putea să îi ofere cea mai bună variantă de soluționare a cazului său: judiciară sau amiabilă.
Copyright: avocat Petre Adina
Disclaimer: Acest articol nu reprezintă consultanță juridică, situațiile individuale ar trebui discutate direct cu profesionistul. Pentru consultanță juridică în legătură cu informațiile furnizate, vă rugăm să contactați autorul la telefon 0775 227 204.